Compra de imóvel em leilão – Responsabilidade do Arrematante

Ao realizar a compra de imóvel em leilão o arrematante (adquirente) deve estar atento as responsabilidades inerentes à aquisição. Isso porque a aquisição do novo imóvel não se limita ao simples pagamento do lance ofertado em leilão.

À título de exemplo, podemos citar que o arrematante mesmo sem ter, de fato, ingressado no imóvel e ter obtido a posse do bem,  já se tornar responsável pelo pagamento das cotas condominiais que vencerem após a arrematação. Neste sentido, é que podemos ver o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RESSALVA NO EDITAL. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DO FEITO EXECUTIVO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, “em se tratando a dívida de condomínio de obrigação ‘propter rem’, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante” (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). 2. Agravo interno desprovido. (STJ – AgInt no AgInt no REsp: 1852710 MG 2019/0368579-4, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 30/11/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/12/2020)

Sendo assim, ao pretender a compra de um imóvel, em leilão ou em mera transação cotidiana, é importante o acompanhamento e orientação de um advogado.

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Responsabilidade civil do Estado por omissão

O Poder Executivo está mais sujeito a provocar danos a terceiros no desempenho de suas atividades, haja vista que presta diretamente mais serviços à população. A Responsabilidade civil do Estado por omissão nesses casos vai desde acidentes de veículos provocados por agentes públicos até os excessos praticados por policiais em suas atividades rotineiras ou para reprimir manifestações públicas de populares.

A maior dificuldade da aplicação dessa teoria (Responsabilidade civil do Estado por omissão) diz respeito às hipóteses de atos omissivos do Estado. Por exemplo, um assalto sofrido por alguém em via pública em plena luz do dia, por falta de serviços de segurança pública. Nessas hipóteses, a jurisprudência tem entendido, acertadamente, que cabe à vítima comprovar a culpa dos órgãos de segurança pública. Há uma inversão do ônus da prova. Do contrário, o Estado estaria sofrendo condenações diárias.

Mas é tranquila a jurisprudência dos tribunais na responsabilização objetiva do Estado por omissão da Polícia Rodoviária Federal ou Estadual, permitindo que animais invadam a pista da rodovia.

Relativamente à rodovia pedagiada, operada por uma concessionária, o TJ/SP proferiu a seguinte decisão acolhendo a tese da responsabilidade objetiva por ato omissivo:

“Ementa: Acidente de veículo. Indenização. Preliminar. Ilegitimidade passiva ad causam. A concessionária de serviço público tem responsabilidade objetiva, pois detém ela o dever de fiscalizar as áreas marginais. Prejudicial rechaçada. Acidente de veículo. Indenização. Dano material. Mérito. Animal na pista. Rodovia. Responsabilidade objetiva da concessionária de serviço público. Dever de fiscalização e conservação das cercas marginais. Indenização devida. Danos materiais. Alegação de que não foram devidamente demonstrados. Descabimento. Ausência de prova neste sentido. Sentença mantida. Recurso não provido (TJSP, Apelação com Revisão nº 111.422.2008, 2009).”

Em recente julgamento, a 4ª Câmara de Direito Público do TJ/SP condenou o Estado a indenizar em R$10.000,00 por ter faltado ao dever de proteger o estudante de 11 anos que sofreu bullying no estabelecimento oficial de ensino, conforme Ementa abaixo:

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1006775-02.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes NGSF (MENOR(ES) REPRESENTADO(S)) e LSS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) (REPRESENTANDO MENOR(ES)), é apelado ESTADO DE SÃO PAULO. ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “V.U. Deram provimento ao recurso, para julgar procedente a ação, condenando a Fazenda do Estado a pagar ao autor indenização de R$10.000,00 (dez mil reais), com correção monetária a partir desta data pela Tabela Prática desta Corte e juros moratórios a contar do evento danoso, na forma do art. 1º-F da Lei nº 9.494/97, na redação da Lei nº 11.960/09, além de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor total da condenação.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores FERREIRA RODRIGUES (Presidente sem voto), OSVALDO MAGALHÃES E ANA LIARTE. São Paulo, 19 de outubro de 2020.

Segundo o voto do Relator:

“A obrigação de preservar a intangibilidade física dos alunos, enquanto estes se encontram no recinto do estabelecimento escolar, constitui encargo indissociável do dever que incumbe ao Estado de dispensar proteção efetiva a todos os estudantes que se acharem sob a guarda imediata do poder público nos estabelecimentos oficiais de ensino”.

E prossegue o voto afirmando que descumprido o dever de proteger, “e vulnerada a integridade corporal do aluno, tal como no caso ocorreu, emerge a responsabilidade civil do poder público pelos danos causados a quem, no momento do fato lesivo, se achava sob a guarda, atenção, vigilância e proteção das autoridades e dos funcionários escolares“.

Essa tese é aplicada, também, em relação a danos sofridos por presos que se acham sob a custódia do Estado.

Enfim, essa matéria (Responsabilidade civil do Estado por omissão) vem sendo examinada caso a caso pela jurisprudência levando em conta as circunstâncias de cada caso concreto, em confronto com a teoria do  limite do possível.

Questão bastante controvertida diz respeito às vítimas de enchentes que se repetem ao longo dos anos e sempre nos mesmos locais. Não se pode, nesses casos, alegar imprevisibilidade. Falta de recursos financeiros para executar obras de infraestrutura (canalização de córregos, construção de piscinões etc.) para conter as enchentes pode ser alegada validamente para o Município se eximir de sua responsabilidade?

Na nossa opinião, é caso de responsabilização objetiva do Município pelos danos materiais decorrentes de repetidas enchentes nos mesmos locais. É dever do Município, que cobra o IPTU incidente sobre os imóveis construídos, bem como taxas pela expedição do alvará de construção, zelar pela segurança de seus moradores protegendo-os, bem como seus bens materiais, contra as enchentes que acontecem rotineiramente.

Nesse sentido, vale dizer que um advogado especialista pode ajudar no reconhecimento do seu direito à indenização e ao respeito às normas que responsabilizam o Estado de atuar na proteção de seus cidadãos.

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